曾被忽视的“老破小”，如今逆袭成楼市新宠 杭州在5月9日新政后，“老破小”的日均成交量同比增长38%，交易活跃度大增； 在上海，近期“老破小”二手房的成交速度也在加快，部分楼龄超20年的房源在1个月内就成交，最快的甚至在1天内迅速搞定； 自2023年第四季度以来，广州二手房成交月均成交量多个月位于9000套以上。 北京、深圳、广州、上海、杭州等城市，总价不到200万，甚至不到100万的老破小正在被疯狂抄底，有的挂出来1-2天即卖掉，甚至深圳炒房客全款杭州12套老破小都上了热搜。 01. 老破小的便利 老破小一般出房率高，周边商圈成熟，学校，医疗方便，出行便利，对于有保值需求的投资客来说是不错的选择。 中心城市许多老房子只是老，外观旧，但是房子质量可靠、结构合理，小户型也能做到南北通透，比起现在又贵又窄的新房真是舒适不少。 在楼市艰难的就这几年，再加上教育改革，老破小成了这轮楼市跌幅较大的一类资产。 在这个楼市调整的周期内，它们的价格虽一度大幅跳水，但随着核心城市政策暖风频吹，限购放松、首付降低、利率下调，购房者纷纷将目光投向了这些价值洼地。成为投资者和捡漏的新宠。 为什么呢？原因很简单，价格到位了！ 曾经如“八卦岭宿舍”、“侨林苑”等网红盘，基本打了个五折起步。 不少老破小的租金回报率已经超过3%，跑赢了银行定存。刨除首付之后，月供跟租房租金差不多。 这背后的逻辑，并非“老破小”一夜之间成了优质资产，而是它们前期跌幅大，凭借挂牌量大、总价低、地段优越、出租回报率高等多重优势，边际成本安全，成为了市场的新宠。 02. 购买群体 究竟是哪些人在抢购这些二手房呢？却是那些“不买房、不结婚、不生子”的年轻人。那么到位的购房政策没搞定的事情，居然被这些年轻人实现了！ 虽然老破小成交热度在不断提升，但不同城市的差别还是很大。 购买老破小的主力主要还是集中在上海、深圳、北京、广州等一线核心区域。 一部分看重市中心的便利交通和成熟配套，选择了老破小作为过渡性居住；另一部分则因预算有限，选择了近郊区，面积更大也更舒适。 而在二线城市如武汉、南京、长沙、成都等地，这些城市的限购政策放宽，老破小不仅吸引了当地年轻人，还虹吸了本省周边地区的人群。使得更多人有机会在省会或大城市购买房产，而老破小则因门槛低而备受青睐。 03. 风险 老破小也并非完美无缺。房屋质量参差不齐、停车难等问题是它们的硬伤。 有不少超过三四年的房子，虽然房屋质量还不错，由于维修基金基本是没有的，小区的整体面貌比较脏，居住体验不佳。 老破小在设计停车位时也考虑不够长远，并没有足够的停车位，虽然后来扩宽了，但还是无法满足现在户均一辆车的现状。 对于那些依赖轨道交通出行或将其作为过渡性居住的年轻人来说，老破小或许是个不错的选择。但对于追求高品质生活的购房者来说，则需要权衡利弊。 不少核心地段的老破小已经被列为拆迁区域，一旦利好落地，重新建成传说中的好房子，那么好的地段，好的房子，又是学区房，便利的交通，那老破小肯定有上升预期啊。 值得一提的是，老破小的价值在不同城市、不同区域存在显著差异。 一线城市由于供给不足以及拆迁难度比较大，核心地段的老破小仍有一定价值，不少一线城市的老破小周边都是名校。 但二三线城市由于新建住房较多、城市片区较小，非核心地段的老破小价值有限。如果周围新房和次新房供给比较多的话，还是不要买了。 04. 下跌有限 此外，老旧小区改造和拆除重建的预期虽然存在，但政策不确定性较大。购房者若过于看重这些因素，则可能面临未来价格虚高、风险加大的困境。 原来学区加持光环下的老破小的价格已经跌幅较大，也在磨市场底。 另外有不少改善需求的存在，卖掉老破小再去买环境更好的区域，在这些多重加持下，抛售的数量这两年也集中到一块了，导致价格也出现明显的价格断层。 再往下的空间有限，对于投资需求的保值升值来说边际安全更高。 城市里，万家灯火也有一盏为我而亮。
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